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楼市整体持续升温，国家总理温家宝在２０１１年１月２６日主持的国务院常务会议上，提出将二套房房贷首付比例提至６０%，还要求对楼价升幅过快的城市，从严制定买楼政策，实施差别化住房信贷政策。自楼市第二轮调控将二套房首付升为五成之后，时隔三月再升一成，反映了在房贷方面政府的调控力度已然再度加码，可能对楼市走势产生一定的影响，因为首付提高，贷款利率也会随之提高，甚至还可能出台其余的配套调控措施。
作为二套房的购房者，基本上已经跨越了刚需层次，不少是改善型需求，也有很大比例的投资性需求。面对首付提高和利率提升，二套房的购房者最好及时准备，早作打算，及时调整置业规划，别撞调控的枪口上了。
·第一招：卖旧换新。对于改善型需求的二套房购房者来说，首付成数提高，利率提升的话，无疑会带来较大的经济压力，而此时房价已然处于高位，可以考虑将原来的小房子卖掉，在房价高位的时候老房子通常可以卖一个好价钱，这样就可以筹集一笔不小的资金，这样的话购置新房的资金压力就会降低，甚至还可以全款支付，这样就彻底避开了首付和利率限制，同时在购房议价方面也更有优势，综合起来衡量，这种方式对于改善型需求的二套房购房者非常实用。
·第二招：抵押房产。若是觉得房产还有增值潜力，舍不得将原来的房产出售，但是手头资金确实不够的话，在购置二套房的时候可以考虑将原来的房产抵押给银行等一些金融机构，这样就能获得一笔不小的现金，就能顺利实施购房规划了。不过抵押房产有几点需要注意：一是抵押的经济成本问题，在加息背景下，即使抵押贷款，也需要支付不低的利息；二是尽量准备齐全的材料，这样才能方便通过审批；三是抵押贷款数目可以根据自己的需要申请，而不是越多越好。
·第三招：推迟购房。现在购房的经济成本无疑是极高的，房价高、首付高、利率高，在这样的情况下购房风险高，回报低，升值潜力有限，不少二套房的购房者购房的目的是为了投资，实现个人财富的保值增值，不过目前并非投资的好时机。手头有钱担心贬值的话，可以考虑一些外汇资产或者矿产等资产，而不一定非把目光仅仅盯在楼市上，楼市的泡沫已经相当严重了。若是需要贷款购置二套房投资的话，可能不是好选择，购房者最好推迟和修改购房置业规划，等到更好时机再出手。
·第四招：货比三家。现在银行业的垄断局面逐渐被打破，各种合资、民营、外资、地方性商业银行和国有银行之间的竞争更加激烈，因此在具体的房贷业务政策方面有时候也有差异，并非完全一致，二套房购房者在申请房贷的时候多跑几家银行，逐一进行详细咨询，这样总有机会遇到提供较为优惠贷款条件的银行。通过选择合适的银行，可能找到合适的房贷产品，获得较为优惠的贷款条件。
根据目前的房贷政策趋势，证明楼市泡沫化程度仍旧在加大，投资房产的风险趋大，因此对于二套房的购房者来说，最好理性评估投资成本和投资风险，不要追涨，否则很容易成为将来楼市泡沫破裂的牺牲品。
（作者：潘涛 来源：银率网）
