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随着购房置业现实状况和人们观念的改变，购置二手房成为很多人置业的必然选择，由于二手房状况千差万别，因此没有一个统一的定价，只有一个根据周边类似房源价格导出的大概价格区间。很多人购置二手房的时候更多的是关注周边房源的均价，但是除了这个因素，还有如下六个因素对二手房的售价有一些影响的。
因素一：地理位置和交通。二手房房源大多处于市区中心或成熟社区，这些社区的建设已经比较完善，若是没有大的城市规划变动，基本不会有太多的变化。那些处于黄金地段，交通便利的二手房售价要高于位置稍偏，交通状况稍差的二手房，尽管可能处于同一个大区域，但是由于具体位置的差异，就会导致二手房售价的差异。
因素二：折旧率。房子是有年龄的，不管是房产的物业所有权还是房屋本身的质量，都是有年龄的，中国的物业所有权的期限是７０年，如果你购买的二手房已经有了几十年的房龄，那么剩下的时间就不长了。使用了多年的房子，其质量自然肯定不如新房，损耗的地方多，折旧率也高，所以房龄越大其售价也越低，一般购买二手房其房龄最好不要超过１５年。
因素三：户型、楼层和朝向。户型决定了房子的实用度，户型结构合理并且符合购房者的实际情况的话，就能最大的限度的满足租户的居住要求，比如说一套８０平米的小房子，既可以是大一居的户型，也可以是小两居的户型，对于独身者和情侣，自然是前者好，但是一旦是结婚有孩子的家庭，那么就是后者合适了。楼层的话，对于没有电梯的房源，三层以下房源比较好，楼层越高就价格越低；电梯房的话，十层以上的房源由于视野开阔的原因，反而价格要比五六层的要高，不同楼层根据不同的楼盘现状，价格肯定不一样。至于朝向，一是影响采光，二是影响通风，对于房源的售价影响也很大，目前是南北通透的朝向最受欢迎，也最实用。
因素四：小区环境和物业管理。人是对于居住环境有质量要求的动物，小区环境包括生活设施的便利程度，休闲娱乐设备的完善程度，绿化率的高低等，那些环境优越，生活舒适的小区房源自然售价好。物业管理也是很重要的一个方面，物业管理水平高低决定了公共生活质量的高低，没有好的物业，就没有放心舒适的居住保证，若是物业管理水平不高，自然也就会影响该小区房源的价位。
因素五：装修。二手房的装修是一个不可忽略的因素，大致可以分为三种情况：一是全部要弄掉全部重新装修的，这类情况费用最高，不仅要支付除旧的费用，还要承担妆新的费用；二是部分需要调整，那就只需要针对一些特别的地方进行改动，费用相对来说低一点，但是也不会太低，毕竟改动装修是件很麻烦的事情，收费比新装修还要贵；三是装修无论从质量到风格都符合要求，可以直接入住，这类房源的话能节省大笔装修费用，可以承受的心理价位自然也就高。
因素六：心理因素。购房是经济行为，但是也受心理和情绪因素的支配，那些看上去舒服，口碑好的房源，自然更容易售出，其心理价位也就高，那些大家都不喜欢的房源，不管具体情况如何，众人的购买欲望都很低，这样就造成了实际售价低。心理因素不是主要因素，却是一个很重要的影响置业选择的因素。
二手房的置业者可以根据这些具体的因素制定一个购房因素表格，将各类因素进行具体分析，再结合参考该区域二手房的均价，自然就能找出一个合理的价格区间，这样就不会在购房的价格上太过于糊涂和被动了。
（作者：潘涛 来源：银率网）
